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La devastadora crisis del 99 en el sector inmobiliario: no se repetirá.

La nueva crisis económica cambió el panorama del mercado de vivienda, pero no repetirá el pasado. 

Han pasado más de 20 años desde la última vez que Colombia afrontó un decrecimiento en su PIB. El coronavirus está causando estragos en muchos sectores de la economía, trayendo memorias de los momentos que vivimos durante la crisis de 1998-99.

Los que recuerdan el impacto de esa crisis en el sector inmobiliario están asustados por la memoria de la caída de los precios. Para alivio de todos, esto no debería repetirse y para entender por qué, debemos remontarnos a los años 90.


En esa época, la crisis asiática espantó a los inversionistas de los países en desarrollo, como Colombia. Ellos empezaron a vender pesos para comprar dólares, llevando a que nuestra moneda perdiera valor. En ese entonces, el Banco de la República (BRC) tenía una banda cambiaria entre el peso y el dólar y tuvo que defender el precio del peso.


Para convencer a los inversionistas que dejaran su dinero en Colombia, el BRC subió la tasa de interés. Debido a que los intereses de los créditos de vivienda estaban atados a la tasa de interés del BRC, este incremento desafortunadamente llevo a la caída del sector inmobiliario.


Al subir la tasa de interés, los pagos mensuales de quienes tenían créditos hipotecarios crecieron rápidamente. Como era legal capitalizar intereses, llegó el momento donde la deuda valía más que la vivienda. Como esto ocurrió al mismo tiempo que la tasa de desempleo llegaba al 20 por ciento, muchas personas no pudieron continuar pagando y devolvieron su vivienda como forma de pago.


En ese momento los constructores y las entidades financieras se convirtieron en dueñas de miles de inmuebles que nadie podía pagar. Ante la necesidad de recuperar su dinero, estos bajaron el precio de las viviendas, pero aun así nadie compró. Al no poder resolver su necesidad de caja, muchas constructoras, y algunas entidades financieras, quebraron.

Ahora sí volvamos al presente. El sistema financiero ha evolucionado y está mejor preparado para enfrentar una crisis económica. Primero, el peso ya no tiene una banda cambiaria, indicando que la tasa de interés no subirá. Por esto, es probable que haya menos daciones en pago que en 1999.


Segundo, las entidades financieras están mejor preparadas para lidiar con las daciones en pago. Durante la última crisis, las entidades que financiaban la vivienda solo prestaban con este propósito, exponiéndolas a fluctuaciones en el sector inmobiliario.


Hoy los bancos proveen los créditos hipotecarios y están muy diversificados. Además, existen políticas nuevas que protegen su solvencia, como el hecho de sólo poder prestar hasta el 80 por ciento del valor de una vivienda, o como la eliminación de la capitalización de intereses.


Tercero, los constructores cambiaron su modelo de operación para reducir su riesgo. En el pasado, un constructor edificaba antes de vender, obligándolo ante todo a vender, puesto que ya había incurrido en los gastos de la construcción.


Hoy la mayor parte de las ventas se hacen en preventa, por lo que no se comienza a construir sino hasta que hayan vendido suficientes unidades para justificar el proyecto. La mayor ventaja de esta práctica es que, en el extremo caso donde haya muchas daciones en pago, el constructor puede abortar el proyecto sin incurrir en los gastos de la construcción, garantizando su solvencia.


Por estos tres motivos, las condiciones actuales del mercado no son suficientes para que se repita esa caída del sector inmobiliario. Es posible que haya momentos difíciles dado que la economía mundial está sufriendo por la pandemia, pero no debemos esperar un golpe de la magnitud que recibió el sector en 1999. Es crítico usar las lecciones del pasado para tomar las decisiones correctas del futuro. 


Fuente: https://www.eltiempo.com/economia/sectores/la-devastadora-crisis-del-99-en-el-sector-inmobiliario-no-se-repetira-526882

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