Actualidad economica y sectorial28 de agosto 2019
PorMaría Cristina Cifuentes Suárez Gerencia Estrategia Sector Inmobiliario y Constructor Grupo Bancolombia
El sector de la construcción es una de las industrias más antiguas y al mismo tiempo una de las que más le aporta al crecimiento de los países de la región y del mundo.
Entonces, ¿cómo se debe estructurar un proyecto para generar la mayor demanda posible? Esta es la pregunta clave de todos los jugadores del sector de la construcción, cualquiera que sea el perfil del desarrollador, tamaño del proyecto o tipo de inmueble.
Es de resaltar que, cada día que pasa esta pregunta se hace más difícil de responder, pues los consumidores han cambiado y entenderlos no es tarea fácil y al mismo tiempo crece la competencia cada vez más sofisticada en términos de nuevos espacios, formatos y conceptos. Factores como la movilidad, el tiempo, la conectividad y el medio ambiente están generando cambios importantes en la forma de consumir productos inmobiliarios.
Tiempo y espacio: los recursos más preciados para el consumidor inmobiliario
Hoy, a rasgos generales, existen dos tipos de hogares. Los que viven en una zona central y cerca de sus trabajos sacrificando área (dado el mayor precio por m2) y los hogares que viven en las afueras de la ciudad donde pueden acceder a mayor área, pero con largos desplazamientos.
En el caso de las generaciones más jóvenes, que la mayoría no tienen familia o hijos y que la libertad es la prioridad número uno, optan por rentar en vez de comprar vivienda y así poder tener más flexibilidad e incluso disfrutar.
Asimismo, la población en general, pero en especial las generaciones más jóvenes, son cada vez más exigentes en cuanto al concepto de sostenibilidad de los inmuebles. Incluso, la experiencia muestra que las personas están dispuestas a pagar un precio más alto por acceder a este tipo de espacios. Es clave que los diferentes actores que intervienen en la cadena de los proyectos inmobiliarios, (productores de materiales de construcción, financiadores, desarrolladores y operadores) apoyen esta iniciativa para que continúe masificándose, ya que se estima que el sector es responsable del 30% de las emisiones de gases efecto invernadero en el mundo.
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Hoy estamos viviendo también el auge de tendencias como el co-living que es el resultado de buscar eficiencias en cuanto a áreas, dados los altos precios de la vivienda. Lo mismo ocurre con el coworking; que busca que las compañías requieran menos m2 por empleados y en el caso de los emprendedores o empresas unipersonales buscan, además de no tener áreas ociosas, compartir los gastos de, mensajería, aseo, mantenimiento y recepcionista.
En el caso del comercio, el fenómeno del ecommerce viene ganando terreno como canal de compras de las personas en el mundo. En los últimos tres años las compras online han crecido 16% en promedio anual, mientras que las compras físicas crecen a tasas de un dígito. Según Global Online Consumer, las cuatro razones principales por las cuales los consumidores compran online son: 1) disponibilidad de comprar 24/7, 2) la habilidad de comparar precios, 3) acceder a mejores precios y 4) ahorrar tiempo. En otras palabras, conveniencia (tiempo) y mejores precios.
Lo anterior obliga a tener que replantear el comercio físico, a través de estrategias que potencien la experiencia en la compra y en ese sentido, la mezcla de categorías de comercio al interior de los centros comerciales se debe ajustar. Aunque hay que considerar que los centros comerciales en nuestra región cumplen otra función más allá de la netamente comercial y es suplir el déficit de espacio público que existe en nuestras ciudades. Esto hace que se incremente de manera natural el flujo de personas llegando a los centros comerciales.
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Entonces, ¿cómo responder a estos cambios y desafíos? La industria inmobiliaria, como todas, debe transformarse.
La reinvención del sector inmobiliario y constructor está en el consumidor y en la transformación digital
Dadas las complejidades para entender a los consumidores y las nuevas alternativas que ofrece la tecnología y la digitalización, el mundo inmobiliario y constructor pasó de ser un negocio simple de ladrillos y concreto a convertirse en una industria sofisticada que requiere diferentes capacidades para asegurar el éxito en sus proyectos. A continuación, presentamos cuatro focos que debería considerar el sector para conseguir reinventarse.
Nuevas tecnologías
Los avances en productividad laboral del sector de la construcción en el mundo han sido en promedio del 1% anual, según Mckinsey, muy inferior al 2.8% que han avanzado todas las industrias en promedio, resaltando el sector manufacturero como uno de los más destacados con avances del 3.6%. No obstante, el sector de la construcción en Latinoamérica, en vez de crecer, decrece y al final, el costo marginal generado por la falta de productividad lo termina pagando el cliente final. Pero, gracias a los últimos avances en tecnologías como drones, robótica, realidad virtual, impresión 3D, entre otras, podrían suponer avances en la productividad hasta en un 15%.
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La analítica
Esta es otra de las capacidades fundamentales a desarrollar desde lo digital. Compañías como Facebook que planea crear una ciudad universitaria y Google que quiere desarrollar una zona de la ciudad de Toronto, buscan crear Smart Cities teniendo como principal herramienta la analítica, ya que les permitirá conocer los hábitos de las personas, y así crear soluciones en función de mejorar su calidad de vida.
La analítica aplicada a un inmueble tiene la capacidad de dar solución a muchas preguntas, tanto de eficiencia en costos como de maximización de los ingresos, ambas determinantes para incrementar la TIR de un proyecto inmobiliario; por ejemplo:
¿Cómo reducir los costos de Facility Management? A través del análisis del comportamiento rutinario de las personas que habitan los inmuebles se puede reducir el consumo de aires acondicionados, ascensores, luz, agua, entre otros.
En el caso de centros comerciales, una pregunta que podría resolver la analítica con base en la información transaccional de medios de pago (tarjetas débito y crédito) es ¿cómo alinear la mezcla de marcas al interior de un centro comercial con los hábitos de consumo de mi mercado natural?
Incluso para un proyecto de construcción de centro comercial se podría realizar el dimensionamiento del tamaño en m2 en función del potencial de consumo que tiene el mercado natural que vive cerca al proyecto. Esta funcionalidad no solo es útil para los desarrolladores del proyecto, sino también para los bancos financiadores, ya que se tiene la información a la mano lo que permite tomar mejores decisiones.
Transformación digital
Este es un desafío todavía más grande, ya que se debe dar en todos los actores de la cadena de la construcción, incluyendo bancos, fiduciarias, notarías, oficinas de registro y constructoras. Generar conexiones digitales entre estos actores, que permitan simplificar trámites como la firma de escritura digital y el registro de los inmuebles reducirá de manera importante los tiempos de los desembolsos de las hipotecas, generando ahorros en el costo laboral del personal de trámites, así como en el gasto de los prediales y costos financieros, al mismo tiempo que transformaría la experiencia del comprador de vivienda.
Digitalización
Este frente de trabajo en el sector viene avanzando con la creación de las “Proptech”. Estas son empresas 100% digitales dedicadas a prestar servicios al sector inmobiliario. Hasta ahora la mayoría busca crear soluciones en la compra y venta/renta de inmuebles, lo cual tiende a reducir significativamente las comisiones pagadas a brokers, beneficiando así al comprador final. A futuro vemos alto potencial para crear alianzas con estas empresas y desarrollar ecosistemas donde un cliente que requiera un inmueble para comprar o rentar pueda encontrar todas las opciones en una sola plataforma, incluyendo la financiación.